Finanzabenteuer: Wie man ein Einkaufscenter ohne eigenes Kapital baut

Von Helmut Frenzel

1. März 2013. – Wie zieht man ein 60-Millionen-Projekt durch, wenn man selbst kein Kapital hat? Ist das überhaupt möglich? Mit der Errichtung der RheinBerg Galerie in Bergisch-Gladbach hat Herbert Krämer den Beweis geliefert, dass das funktionieren kann. Das Einkaufscenter wurde gebaut und im März 2009 eröffnet; Mitte 2010 wurde es an einen Immobilien-Fonds verkauft. Herbert Krämer hat das Projekt durchgezogen, ohne eigene Mittel in nennenswertem Umfang einzusetzen – denn über solche verfügt er gar nicht. Manche werden ihn für dieses Kunststück bewundern, andere ihn einen Finanzakrobaten und Hasardeur nennen. Das Finanzierungskonstrukt für den Neubau war jedenfalls geradezu abenteuerlich. Dass das Projekt überhaupt gelang, hatte Gründe und die sind nicht alle salonfähig. Die sollten die Dorstener kennen, denn Herbert Krämer arbeitet daran, auch in Dorsten ein Einkaufszentrum, das “Mercaden”, auf dem Gelände des früheren Lippetor-Centers zu bauen.

2007: Neubauprojekt in Bergisch-Gladbach war nur mit 300 000 Euro Kapital ausgestattet

Die RheinBerg Galerie in Bergisch-Gladbach wurde von zwei hintereinander geschachtelten Gesellschaften, beide in der Rechtsform der GmbH & Co. KG, realisiert: die Tochter Lixxus war die ausführende Bauherrin, die Mutter Fundis hatte die Funktion, Ersatz für das fehlende Eigenkapital herbeizuschaffen. Denn das Firmen-Duo war mit einem Kommanditkapital von nur 300 000 Euro ausgestattet, das je zur Hälfte von der hkm Beteiligungs GmbH des Herbert Krämer und der IKB Projektentwicklungsgesellschaft GmbH & Co. KG gehalten wurde. Das reichte natürlich nicht aus, um ein 60-Millionen-Neubauprojekt zu realisieren. Zwar war der Bau fast komplett fremdfinanziert, aber während der Bauphase entstanden infolge der Zinsbelastungen für die Darlehen, die sich zuletzt auf 54,5 Millionen Euro beliefen, Verluste, die keine Bank finanziert. Deshalb stellte die Mitgesellschafterin IKB schon 2007 der Fundis vier Millionen Euro Kapital zur Verfügung, das an die Lixxus weitergereicht wurde.

2008:  Schlechte Vermögenslage wird verheimlicht

Die vier Millionen waren Ende 2008 durch Verluste bei der Lixxus aufgezehrt. Damit stand das Firmen-Duo praktisch ohne Kapital da. Aber davon erlangte niemand Kenntnis. Die Lixxus hatte bis dahin nicht einen einzigen Jahresabschluss veröffentlicht, was ein klarer Gesetzesverstoß ist. Bei der Mutter Fundis, die ihre Jahresabschlüsse entsprechend den gesetzlichen Vorgaben  veröffentlichte, fehlte im Abschluss 2008 jeglicher Hinweis, dass die Kapitaleinlage der IKB durch Verluste bei der Tochter Lixxus aufgebraucht war. Ein solcher Hinweis wäre auch schon für die vorangegangenen Jahre erforderlich gewesen, in denen das Kapital teilweise verloren war. So wurde die wahre Vermögenslage der Gesellschaft verheimlicht.

2009: Neubauprojekt ist überschuldet

Das neue Einkaufscenter wurde Anfang 2009 eröffnet. Aber die finanzielle Lage spitzte sich weiter zu. Die letzten 2,4 Millionen Euro Baukosten wollten die Kredit gebenden Banken wohl nicht mehr finanzieren. Außerdem entstand ein weiterer Verlust von einer Million Euro. Um diese Lücke zu schließen, sprang wieder die IKB ein und stellte der Fundis einen weiteren Betrag von vier Millionen Euro zur Verfügung, diesmal als Gesellschafterdarlehen, das an die Lixxus per Kapitalrücklage als haftendes Kapital auf Zeit weitergegeben wurde. Das konnte aber nicht verhindern, dass die Lixxus Ende 2009 überschuldet war. Im Jahresabschluss 2009 der Lixxus heißt es wörtlich:

„Die Gesellschaft ist zum 31. Dezember 2009 bilanziell überschuldet.“

Dieser Jahresabschluss war der erste, den die Lixxus überhaupt veröffentlichte. Er wurde am 13. August 2010 festgestellt und am 6. Januar 2011 (!) im Bundesanzeiger veröffentlicht, zu einem Zeitpunkt, als das Bauprojekt seit fast zwei Jahren abgeschlossen und seit einem halben Jahr verkauft war. Der Jahresabschluss 2009 der Mutter Fundis enthält erneut keinen Hinweis auf die Verluste der Tochter, so als wenn es diese nicht gäbe. De facto war auch die Fundis überschuldet.

2010: Verkaufserlös der RheinBerg Galerie deckt nicht alle Verbindlichkeiten.

Die Wende hätte das Jahr 2010 bringen sollen. Im Mai wurde die RheinBerg Galerie an einen Immobilienfonds verkauft. Der Verkaufspreis dürfte bei 62 Millionen Euro gelegen haben. Der bescherte der Lixxus einen Veräußerungsgewinn von etwa 5 Millionen Euro und deckte die aufgelaufenen Verluste während der Bauphase ab. Der Verkaufserlös wurde dazu verwendet, die Bankdarlehen und die Kapitaleinschüsse der IKB zurückzuzahlen, reichte dafür aber nicht ganz aus. Es blieb eine Finanzlücke von gut einer Million Euro. Das ist nicht wirklich dramatisch und auch das Ergebnis sah nach dem erzielten Veräußerungsgewinn von 5 Millionen Euro so aus, als wenn die beiden Gesellschafter IKB und Herbert Krämer mit einem blauen Auge aus der Sache herauskämen. Aber diese Rechnung ging nicht auf. Das verhinderten Rechtsstreitigkeiten, in die Lixxus und Fundis verwickelt waren.

Die Lixxus befand sich in einem Rechtsstreit mit dem ursprünglichen Veräußerer des Grundstücks der RheinBerg Galerie und war zu einer Zahlung von 3,1 Millionen Euro verurteilt worden. Im Hinblick auf die laufende Berufung gegen das Urteil und in der begründeten Erwartung, dass sich die Zahlungsverpflichtung reduzieren würde, stellte die Gesellschaft 2,1 Millionen Euro zu Lasten des Ergebnisses zurück. Es wäre zweifellos interessant zu erfahren, was die Gründe für den Rechtsstreit sind. Im Jahresabschluss 2009 der Lixxus steht, dass das Landgericht Köln das Urteil gefällt habe. Aber das Urteil ist im Justizportal NRW nicht auffindbar und auch eine schriftliche Anfrage beim Landgericht Köln verlief ergebnislos. Das Verfahren ist dort nicht bekannt. Das ist eine der vielen Merkwürdigkeiten in dieser Sache. Zu diesen gehört auch, dass das Gerichtsverfahren sicherlich nicht erst seit 2010 anhängig war und daher schon im Vorjahr oder früher eine Rückstellung für Prozesskosten hätte gebildet werden müssen. Das ist unterblieben und damit auch die Verschlechterung des ohnehin miserablen Bilanzbildes, die die zwangsläufige Folge gewesen wäre.

Rechtsstreitigkeiten treiben die beteiligten Gesellschaften erneut in die Überschuldung

Das Gerichtsurteil führte jedenfalls dazu, dass der Lixxus Ende des Jahres 2010 aufs Neue die Überschuldung drohte. Um diese abzuwenden, leistete die Mutter eine Einzahlung von 0,3 Millionen Euro in bar und verpflichtete sich darüber hinaus zu einer weiteren Einzahlung von 1,3 Millionen Euro in die Kapitalrücklage der Lixxus, die diese als Anspruch gegen die Mutter aktivierte. Über ausreichende flüssige Mittel, um die 1,3 Millionen Euro einzuzahlen, verfügte die Fundis nicht. Da sie die Einlage offenbar für uneinbringlich hielt, schrieb sie den Betrag, obwohl noch nicht gezahlt, im selben Jahr ab.

Ohnehin war die Lage der Mutter Fundis alles andere als erfreulich. Nach dem Verkauf der RheinBerg Galerie übernahm die Fundis im Jahresabschluss 2010 erstmals den Bilanzverlust der Tochter. Der Fehlbetrag der Lixxus betrug unter Berücksichtigung des Veräußerungsgewinns aus dem Verkauf der Immobilie, der Aufstockung der Kapitalrücklage und der Rückstellung für die Gerichtskosten immer noch 0,7 Millionen Euro.

Aber das war nicht alles.  Auch die Mutter Fundis war in einen Rechtsstreit verwickelt. Der Gegner wird mit „BAM“ bezeichnet ohne nähere Erläuterungen, um welchen Streitgegenstand es sich handelt. Jedenfalls wurde auch hier eine Prozesskostenrückstellung gebildet in Höhe von 1,1 Millionen Euro. Des Weiteren übernahm die Fundis Kosten für Umbauten der RheinBerg Galerie durch die Lixxus  – wenig nachvollziehbar, weil ja Lixxus die Bauherrin und Eigentümerin der Immobilie war und auch den Verkaufserlös vereinnahmt hatte. Alles in allem ergibt sich Ende 2010 für die Fundis ein negatives Eigenkapital einschließlich eines Fehlbetrags aus laufender Rechnung von 2,5 Millionen Euro.

Rätselhafte Verbindlichkeit aus nicht ausgeschütteten Gewinnen

In dieser Lage befremdet eine Bilanzposition ganz besonders, nämlich die Verbindlichkeiten gegenüber Beteiligungsunternehmen mit einem Betrag von 1,9 Millionen Euro. Dabei handelt es sich um „nicht ausgeschüttete Jahresüberschüsse der Vorjahre“. Das ist nun überhaupt nicht nachvollziehbar, denn in keinem der vorangegangenen Jahre wurde jemals ein Jahresüberschuss erzielt und liquide Mittel zur Auszahlung der Gewinnausschüttung waren schon gar nicht vorhanden. Die Buchung dieses Betrages als Verbindlichkeit bewirkte, dass das negative Eigenkapital der Fundis sich auf 4,3 Millionen erhöhte. Dazu heißt es im Jahresabschluss 2010:

„Der nicht durch Eigenkapital gedeckte Fehlbetrag ist rein temporär,

– weil stille Reserven im Anlagevermögen von rund EUR 2.300.000 bestehen. Zum Zeitpunkt der Feststellung des Jahresabschlusses waren diese Reserven bereits realisiert

 – und weil es sich bei dem unter Position „Verbindlichkeiten gegenüber Beteiligungsunternehmen“ passivierten Betrag von ca. EUR 1.860.000 um nicht ausgeschüttete Jahresüberschüsse handelt. Es wurden weder Gesellschaftsbeschlüsse zur Ausschüttung gefasst, noch sind derzeit solche Beschlüsse vorgesehen. Der Gesellschaft stehen diese Beträge folglich weiterhin zu.“.

Die Bezugnahme auf stille Reserven in der genannten Höhe erstaunt bei einer Bilanz, die nur aus der Beteiligung und einem Darlehen an die Lixxus sowie Rückstellungen besteht. Aber selbst wenn stille Reserven wie behauptet aufgedeckt werden, könnte der Ausschüttungsanspruch der Gesellschafter mangels ausreichender liquider Mittel nicht bedient werden. Für den Ausweis des Ausschüttungsanspruchs in der ohnehin schwierigen Lage der Fundis muss es einen Grund geben. Aufhorchen lässt der letzte Satz des Zitats. Als Anspruchsberechtigte ist die Rede von „Gesellschaft“ in der Einzahl. Wenn das kein Schreibfehler ist, dann kann nur die Mitgesellschafterin IKB gemeint sein, die während der Bauphase das dringend benötigte haftende Kapital zur Verfügung gestellt hatte und möglicherweise für das von ihr übernommene Risiko einen Vorabanspruch bei der Gewinnverteilung erwarb. Der wäre damit in der Bilanz dokumentiert. Wenn das zuträfe, würde das bedeuten, dass Herbert Krämers hkm Beteiligungs GmbH leer ausgeht, selbst wenn nach Abwicklung des Firmen-Duos ein Gewinn übrig bliebe.

Der letzte Akt des Dramas steht noch aus.

Was wird aus dem „Mercaden Dorsten“?

Unterdessen schickt Herbert Krämer sich an, in Dorsten ein weiteres Einkaufscenter, das „Mercaden“, zu bauen. Den Standort dafür hat er sich 2010 durch Ersteigerung des ehemaligen Lippetor-Centers gesichert – mit der Unterstützung von Bürgermeister und Rat. Wer anzweifelt, dass das Projekt realistisch ist, dem wird regelmäßig das so erfolgreiche Beispiel der RheinBerg Galerie entgegengehalten. Aber da sind eben doch Zweifel angebracht. Dorsten ist nicht Bergisch-Gladbach. Und das mit der RheinBerg Galerie eingegangene Finanzabenteuer wird sich auf keinen Fall noch einmal wiederholen lassen.

Herbert Krämer selbst hat geäußert, dass zur Finanzierung des „Mercaden“ ein haftendes Kapital von 30 Prozent notwendig ist. Wer wird das geben? Ohne dieses wird kaum eine Bank sich mit Fremdkapital an der Finanzierung beteiligen. Dabei spielt der Vermietungsstand eine entscheidende Rolle – und das heißt: Mietverträge mit einer festen Laufzeit von 10 Jahren. Dass Herbert Krämer hier einen Stand erreicht hätte, der einen baldigen Baubeginn wahrscheinlich machte, konnte er bisher nicht glaubhaft machen.

Die Entscheidung für Herbert Krämer als Projektentwickler ohne eigenes Kapital hat bisher nur verhindert, dass der Neubau inzwischen begonnen wurde. Das alles wirft die Frage auf, ob Bürgermeister und Rat sich im Klaren darüber waren, mit wem sie sich für das Lippetor-Projekt eingelassen haben. In der Wirtschaft ist es üblich, einen Partner, mit dem man zusammengehen will, einer sorgfältigen Prüfung zu unterziehen. Ist das im Falle des Herbert Krämer geschehen? Oder haben sich die Verantwortlichen alleine von dem äußeren Erscheinungsbild der RheinBerg Galerie und dem wohlklingenden Namen der „hkm Management Aktiengesellschaft“ des Herbert Krämer blenden lassen? Wenn das zuträfe, dann wäre das ein unverzeihlicher Fehler und müsste auf Dorstener Seite wegen erwiesener Inkompetenz früher oder später Konsequenzen haben.

Lütkenhorst wünscht keine Diskussion mehr um das „Mercaden“

Der Bürgermeister hat jüngst gesagt, die Dorstener müssten das „Mercaden“ endlich als Chance begreifen und er hätte keine Lust mehr, sich mit den ewigen Nörglern auseinanderzusetzen. Ist das Relitätsverlust? Oder einfach die Weigerung, sich selbst und der Öffentlichkeit eine kapitale Fehlentscheidung einzugestehen? Letztlich geht es darum, ob sich ein Mega-Projekt wie das „Mercaden“ in einer vom Niedergang heimgesuchten Stadt wie Dorsten wirtschaftlich rechnet.

Gerade jetzt müsste alles daran gesetzt werden, Klarheit darüber zu gewinnen, wo das Projekt tatsächlich steht und ob Herbert Krämer einen nachvollziehbaren Zeitplan vorlegen kann mit verbindlichen Terminen für die Errichtung des Neubaus innerhalb eines vorgegebenen Zeitlimits. Wenn ihm das am Ende des dritten Jahres nach der Ersteigerung der Lippetor-Immobilie nicht möglich sein sollte, muss das „Mercaden“-Projekt als gescheitert angesehen werden.  Dann bleibt nur, die Zusammenarbeit mit Herbert Krämer möglichst schnell zu beenden und andere Optionen ins Auge zu fassen.