- Aktuelle Vorbemerkung: Mit diesem am 31. Mai 2013 veröffentlichten Artikel (und zwei weiteren) hatten wir plötzlich technische Probleme. Daher haben wir ihn mit einer neuen Überschrift, sonst aber unverändert, neu eingestellt in der Hoffnung, die technischen Problem gelöst zu haben. Die mittlerweile eingegangenen Kommentare haben wir dem Artikel angefügt. Wir bitten um Verständnis. – Redaktion, 21. Oktober 2013
Von Helmut Frenzel
31. Mai 2013. – Das am Lippetor geplante neue Einkaufscenter ist ein Angriff auf die gewachsenen Einzelhandelsstrukturen. Mit seiner Eröffnung wird ein Verdrängungswettbewerb in Gang kommen mit unkalkulierbaren Folgen für die Stadt. Dem Rat wird in Kürze der Bebauungsplan „Lippetor/Westwall“ zur Genehmigung vorliegen. Damit soll der Weg frei gemacht für die Realisierung des Center-Konzepts des Projektentwicklers Herbert Krämer. Bevor der Rat dem Bebauungsplan zustimmt, muss er eine seriöse Risikoanalyse und Risikobewertung des Vorhabens vornehmen – unabhängig von der Stadtspitze, die die Risiken herunterspielt. Alles andere wäre grob fahrlässig. Es kommt nicht häufig vor, dass der Rat vor Entscheidungen von solcher Tragweite steht wie in diesem Fall.
Im Zuge des aktuellen Bebauungsplanverfahrens für das Lippetor wurde ein Gutachten (GMA, Januar 2013) erstellt, das die Auswirkungen des neuen Centers auf die Einzelhandelslandschaft in Dorsten und seinem Einzugsgebiet beschreibt. Es geht davon aus, dass das „Mercaden“ ein jährliches Umsatzvolumen von 49 Millionen Euro an sich zieht. 25 Millionen Euro stammen aus der Umverteilung von Einzelhandelsumsätzen innerhalb des Stadtgebiets Dorsten, 24 Millionen Euro aus dem Zufluss von Kaufkraft außerhalb des Stadtgebiets. Am stärksten betroffen ist die Altstadt, die 15 Millionen Euro Umsatz an das neue Center verliert. Die Umsatzeinbußen treffen die einzelnen Branchen unterschiedlich stark. Am härtesten ist der Bereich Bekleidung und Schuhe mit erwarteten Umsatzrückgängen von nahe 20 Prozent betroffen. Die anderen Bereiche sind weniger stark betroffen, müssen aber immer noch überwiegend mit Einbußen von etwa 15 Prozent rechnen. Glimpflicher kommt dem Gutachten zufolge der Bereich Lebensmittel davon mit Rückgängen von 10 Prozent.
Umsatzumverteilung heißt Verdrängungswettbewerb
Die Ergebnisse des GMA-Gutachtens sind jedoch in mehrfacher Hinsicht anzuzweifeln. Es gibt nämlich ein zweites Gutachten, das dieselben Aspekte behandelt. In den Jahren 2007/2008 bewarb sich die Gruppe um Schulte und Fatih, Essen, um das Lippetor-Projekt. Nach einem überdimensionierten ersten Entwurf, der in einer Begutachtung durch CIMA als eindeutig nicht innenstadtverträglich beurteilt wurde, legte die Schulte-Gruppe ein abgespecktes Center-Konzept mit einer Verkaufsfläche von 12.580 qm vor – fast identisch mit der von Herbert Krämer jetzt geplanten Verkaufsfläche. Auch das rechnerische jährliche Umsatzvolumen liegt mit 50,5 Millionen Euro auf dem Niveau des Krämer-Projekts. Dieses frühere Konzept war Gegenstand einer Untersuchung der CIMA mit dem Titel „Gutachterliche Stellungnahme zur Stadt- und Regionalverträglichkeit der Stadtkernerweiterung LIPPETOR in Dorsten“ von März 2008. Legt man die Ergebnisse von GMA und CIMA für die Altstadt nebeneinander, stellt man bemerkenswerte Unterschiede fest.
Bereich Lebensmittel: Während CIMA von einer Umsatzumverteilung zu Lasten der Altstadt von jährlich 4 Millionen Euro ausgeht (minus 20 Prozent), unterstellt GMA bei einer um 500 qm größeren Verkaufsfläche Umsatzeinbußen von nur 2 Millionen (minus 10 Prozent).
Bekleidung: Während CIMA von einer Umsatzumverteilung zu Lasten der Altstadt von jährlich 5,5 Millionen Euro ausgeht (minus 15 Prozent), unterstellt GMA bei einer um 1.200 qm größeren Verkaufsfläche (+ 35 Prozent), dass die Umsatzeinbußen lediglich auf 5,9 Millionen steigen (relative Umsatzeinbuße minus 19 Prozent).
Die beiden Beispiele zeigen, dass die Gutachter bei der Bemessung der Umsatzumverteilung offenbar einen beträchtlichen Ermessenspielraum in Anspruch nehmen. Das könnte man abtun nach dem Motto: zwei Gutachter – zwei Meinungen. Dem steht entgegen, dass die erwarteten Umsatzeinbußen für die Beurteilung der Innenstadtverträglichkeit herangezogen werden. Umsatzumverteilung heißt ja nichts anderes als Verdrängungswettbewerb. Werden bestimmte Grenzwerte überschritten, ist die Genehmigungsfähigkeit des Bebauungsplans in Frage gestellt. Es ist also nicht egal, wie hoch die zu erwartenden Umsatzeinbußen eingeschätzt werden.
Umsatzverlagerungen in der Altstadt von 15 Prozent und mehr
Mit destruktiven Auswirkungen ist zu rechnen, wenn die relativen Umsatzeinbußen des bisherigen Einzelhandels durch die Ausweitung der Verkaufsfläche mehr als 10 Prozent betragen. Je höher dieser Wert ist, desto stärker sind die schädlichen Auswirkungen. Dann kann es zu Betriebsschließungen und zur Verödung von Teilen der Innenstadt kommen. Nach dem GMA-Gutachten bewirkt das neue Center-Konzept von Herbert Krämer mit Ausnahme des Bereichs Lebensmittel Umsatzverlagerungen in der Altstadt von 15 Prozent und mehr. Es ist damit wesentlich aggressiver als das Schulte-Konzept von 2007/08 und das hat einen Grund. Die Flächenerweiterung liegt in beiden Fällen bei 40 Prozent der derzeit vorhandenen Einzelhandelsfläche in der Altstadt. Diese Größenordnung übersteigt die Verträglichkeitsschwelle, die im Allgemeinen mit maximal 25 bis 30 Prozent angenommen wird. CIMA hat in ihrer Stellungnahme von 2008 dennoch die Meinung vertreten, dass die Flächenerweiterung durch einen Neubau am Lippetor in der Größe von 10.000 bis 12.500 qm stadtverträglich gestaltet werden könnte. Dies sollte durch einen Branchen- und Flächenmix erfolgen, mit dem Sortimentsüberschneidungen mit dem bestehenden Einzelhandel möglichst auf ein verträgliches Niveau begrenzt werden.
Umsatzverlagerungen von 15 Prozent sind nicht innenstadtverträglich
So sollte die Verkaufsfläche im Bereich Bekleidung auf 2.000 bis 2.500 qm (geplant waren 3.400 qm) und im Bereich Bücher auf 800 qm (geplant 1.400 qm) reduziert und die freiwerdenden Flächen für andere Sortimente genutzt werden, die weniger Überscheidungen bieten und die Angebotsattraktivität zusätzlich steigern. In ihrem großen Gutachten “Einzelhandelskonzept für die Stadt Dorsten” von Juni 2007 hatte CIMA auf den Bereich der Unterhaltungselektronik, Computer und Zubehör, Elektrogeräte hingewiesen und empfohlen, in einer neuen Center-Lösung am Lippetor einen Elektronikmarkt unterzubringen. Als der Plan aufkam, Mediamarkt am Busbahnhof anzusiedeln, sprachen sich der CIMA-Gutachter Karutz, der Geschäftsführer der Industrie- und Handelskammer und andere dezidiert dagegen aus. Der Elektronikmarkt sei ein Frequenzbringer und gehöre ans Lippetor.
Stadtspitze und Rat haben sich davon nicht beeindrucken lassen und sich anders entschieden. Seit 2012 ist der Mediamarkt mit einer Verkaufsfläche von 3.000 qm am Busbahnhof etabliert. Damit ist die Option hinfällig, einen Elektronikmarkt am Lippetor anzusiedeln, der dort ein Ankermieter hätte sein können. Das dürfte einer der Gründe sein, warum das erste Center-Konzept des Herbert Krämer gescheitert ist. Ein vergleichbarer Fall ist die Ansiedlung der Thalia-Buchhandlung am Marktplatz mit einer Verkaufsfläche von 1.100 qm. In einem Center-Konzept am Lippetor mit der jetzigen Dimensionierung wären beide Sortimente dringend benötigt worden – wegen der Flächengrößen und weil die Sortimente wenig Überschneidungen mit vorhandenen Sortimenten in der Innenstadt aufweisen. Da diese Nutzungen faktisch nicht mehr zur Verfügung stehen, werden zwangsläufig die freien Flächen in andere Sortimente abgedrängt, die größere Überschneidungen mit sich bringen Die Ansiedlung von Mediamarkt und Thalia hat ein innenstadtverträgliches Center-Konzept damit äußerst erschwert, wenn nicht unmöglich gemacht. Die Auswirkungen sind bei dem untersuchten Branchen- und Flächenmix des neuen Centers zu besichtigen. Gegenüber dem Schulte-Konzept werden die Verkaufsflächen wie folgt erhöht: Lebensmittel + 500 auf 3.500 qm, Bekleidung + 1.200 auf 4.600 qm, Schuhe + 400 auf 800 qm. Die von CIMA vorgeschlagene Verringerung der Fläche im kritischen Bereich Bekleidung ist hier ins Gegenteil verkehrt.
Bevölkerungsrückgang und Zechenschließungen sind nicht berücksichtigt
Es gibt weitere Schwachpunkte im Hinblick auf die Innenstadtverträglichkeit des Lippetor-Projekts. GMA geht davon, dass mit dem neuen Center ein Kaufkraftzufluss aus dem Umland von 24 Millionen Euro gelingt. Fachleute halten diese Höhe für unseriös. Das hängt auch damit zusammen, dass die Kaufkraftmagneten Mediamarkt und Thalia schon „verbraucht“ sind und für das Lippetor nicht mehr zur Verfügung stehen. Mit jeder Million Euro, die als Kaufkraftzufluss ausfällt, steigen zwangsläufig der innerstädtische Konkurrenzdruck und der Verdrängungswettbewerb.
Auf dem Zechengelände in Hervest ist ein Bebauungsplan in Kraft, der die Errichtung eines Lebensmittelmarktes mit 2.300 qm Verkaufsfläche vorsieht. Das CIMA-Gutachten von März 2010 rechnet vor, dass 6,4 Millionen Umsatz innerhalb des Stadtgebiets umverteilt werden (ohne Hervest). Dies ist aber in der Auswirkungsanalyse der GMA nicht berücksichtigt. Auch nicht berücksichtigt ist, dass Dorsten massiv Bevölkerung verliert und altert. Unberücksichtigt ist auch, dass die Städte im Kreis Recklinghausen und darüber hinaus in einem Prozess der Haushaltssanierung gefangen sind, der den Bürgern hohe Belastungen zumutet und so die kaufkräftige Nachfrage schwächt. Nicht zuletzt bleiben absehbare Entwicklungen wie die Schließung der Zechen in Marl und Bottrop unbeachtet.
Schließung von Geschäften in Holsterhausen und der Altstadt erwartet
Was bedeutet das alles für das Center-Projekt am Lippetor? Die GMA-Gutachter sehen für die Altstadt städtebauliche Strukturanpassungen und Lageverschiebungen und eine Verschärfung des Wettbewerbs kommen. Es wird Betriebschließungen und Leerstände geben. Die obere Lippestraße wird eine Aufwertung erfahren mit Ausstrahlung bis zum Marktplatz, während für die Essener Straße eine unterdurchschnittliche Entwicklung erwartet wird. Letzteres gilt auch für die Recklinghäuser Straße, die aktuell als attraktive Einkaufsstraße charakterisiert wird. CIMA geht in ihrem Gutachten von 2008 noch weiter und hält eine Standortaufgabe des TOOM-Warenhauses am Recklinghäuser Tor für wahrscheinlich. Auch das Nebenzentrum Holsterhausen wird Folgen spüren, vereinzelte Betriebsschließungen sind möglich. Die Lösung des Lippetor-Problems durch Neubau eines Einkaufscenters hat demnach einen Preis. Die Revitalisierung des Lippetors und Aufwertung der angrenzenden oberen Lippestraße werden mit einer Schwächung anderer Teile des Stadtzentrums und des Nebenzentrums Holsterhausen bezahlt. Inwieweit diese Auswirkungen durch höhere Kundenfrequenzen kompensiert werden können, steht in den Sternen.
Technischer Beigeordneter reagiert nicht auf Fehlerhinweis
Niemand kann wissen, ob das Lippetor-Projekt zum Erfolg für Dorsten wird oder nicht. Die Ergebnisse der Gutachten sind keine Prognosen, es sind mittlere Erwartungswerte, die günstiger oder auch ungünstiger eintreten können. Sie geben Anhaltspunkte, wie die Entwicklung verlaufen könnte, mehr nicht. In seiner Begründung des Bebauungsplans „Lippetor/Westwall“ nimmt der Technische Beigeordnete Holger Lohse die GMA-Ergebnisse zur Innenstadtverträglichkeit des Projekts zum Nennwert. Die Auswirkungen auf die Einzelhandelslandschaft spielt er herunter, indem er sie als worst-case-Betrachtung darstellt, als den denkbar schlechtesten Fall, der unter ungünstigsten Umständen eintreten kann. Aber das GMA-Gutachten ist keine worst-case-Betrachtung, sondern eine Betrachtung der Verhältnisse, wie sie geplant sind. Auf dieses Missverständnis schriftlich hingewiesen hat Holger Lohse sich nicht zur Sache geäußert. In seiner Begründung des Bebauungsplans übernimmt er über weite Strecken die Argumentation des GMA-Gutachtens, welches das Lippetor-Projekt für städtebaulich verträglich hält, und geht noch darüber hinaus: Negative Auswirkungen seien hinzunehmen; die mit dem Bebauungsplan verbundenen Chancen überwögen aus städtebaulicher Sicht die Risiken.
Entweder verödet die Innenstadt oder das neue Center
Unter dem Strich steht letztlich die Frage, ob eine schrumpfende und alternde Stadt, die gerade dabei ist, ihren Haushalt auf Kosten der Bürger zu sanieren, die Ausweitung der Einzelhandelsflächen in dem beschriebenen Umfang verkraften kann. Sollte die Kaufkraft dazu nicht ausreichen, dann wird entweder die Innenstadt veröden oder das neue Einkaufscenter denselben Weg gehen, an dessen Ende das alte Lippetor-Center mit dem bevorstehenden Abriss jetzt ankommt. Es geht immerhin um eine Entscheidung, die – wenn der Neubau erst einmal steht – nicht mehr korrigierbar, schon gar nicht mehr rückgängig zu machen ist.
Es liegt in der Verantwortung des Rates der Stadt Dorsten, vor seiner Entscheidung eine eigenständige, umfassende Risikoanalyse und -bewertung vorzunehmen und auch solche Einflussfaktoren zu berücksichtigen, die im GMA-Gutachten unbeachtet geblieben sind. Und auch wenn alles dies so geschehen sollte, ist die Genehmigung des Bebauungsplans „Lippetor/Westwall“ eine Risikoentscheidung.
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Quellen: CIMA Stadtmarketing Gesellschaft für gewerbliches und kommunales Marketing mbH, Einzelhandelskonzept für die Stadt Dorsten, Köln, Juni 2007. – CIMA, s. o., Gutachterliche Stellungnahme zur Stadt- und Regionalverträglichkeit der Stadtkernerweiterung LIPPETOR in Dorsten, Köln, März 2008. – CIMA, s. o., Auswirkungen der Ansiedlung eines Verbrauchermarktes und Lebensmitteldiscounters auf dem ehemaligen Zechenareal „Fürst Leopold“ in Dorsten-Hervest, Köln, März 2010. – GMA Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH, Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung von Einzelhandelsnutzungen am Lippetor in Dorsten, Köln, Januar 2013. – Planungs- und Umweltamt der Stadt Dorsten, Entwurf einer Städtebaulichen Begründung zum Bebauungsplan Dorsten Nr. 233 „Lippetor/Westwall“, April 2013
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Kommentare
WvS am 7. Juni 2013: „In der Dorstener Zeitung vom 7. Juni steht ein zu der Verwaltungsmisere passender Kommentar (von einem Leser verfasst und nicht von einem der Lokalredakteure), dem nichts hinzuzufügen ist. Das Verwaltungselend der Stadt Dorsten ist schon grenzwertig.“
Christine N. am 8. Juni 2013: „Wann hat man in der Dorstener Presse schon mal Kritisches über die Verwaltung der Stadt Dorsten gelesen? Weichgespültes, unreflektiertes, von der Pressesprecherin vorgekautes Blabla seitenweise. Ich kann es nicht mehr lesen. Und gegen diese selbstgefällige Stadtregierung kommt ja doch keiner an. Ich frage mich: Wie kann WinDor, die doch angeblich (auch und vor allen Dingen) die Interessen der Dorstener Kaufmannschaft vertritt, das Ganze gutheißen? Wie verhalten sich die Dorstener Einzelhändler dieser Gesellschaft (besetzt auch von Beamten, die aus den Steuergeldern eben aller Bürger gut bezahlt werden) gegenüber. Die Langmut ist groß, fragt sich nur, wie lange noch.“
Frustro am 4. Juni 2013: „Akribisch und kenntnisreich dröselt der Autor dieses vermaledeite Großprojekt auf, zeigt alle Schwächen auf, serviert alle Fakten quasi auf dem Silbertablett – worauf wartet die Verwaltungsspitze der Stadt Dorsten eigentlich noch? Oder gilt es Interessen zu schützen, die nicht die Interessen der Bürger sind und sein können? (Wurde schon einmal exemplarisch durchgerechnet, an welcher Ader der Steueregel beim Dorstener Steuerzahler diesmal angesetzt werden könnte?) Wie wenig Lebensqualität dem Dorsten-Bewohner geboten wird, das ist schon bedauerlich. Da sieht es weiter nördlich weitaus besser aus. Es gibt sogar Städte und Gemeinden, die quasi schuldenfrei sind, trotzdem die Straßen befahrbar halten und das Schul- und Sportangebot kann sich sehen lassen. Warum schafft die Verwaltung der Stadt Dorsten das nie? Wie viel ist der gewöhnliche Bewohner der Verwaltung eigentlich wert?“
Thomas Ruster am 1. Juni 2013: „Es ist doch wie immer! Damals nach dem Umbau des Mittelabschnitts wurde von der Stadt ein Konsumbau am Recklinghäuser Tor forciert und alle möglichen Händler (incl. Media Markt ) angefragt, der einzige der Interesse zeigte war die REWE Gruppe mit GLOBUS und ein Bau mit Vorplatz und unterirdischem Parkhaus nach Stadtplanerwünschen entstand. Kaum war der Markt eröffnet, folgten die Schließungen von ,minimal’ im Lippetor sowie des HL auf der Lippestraße mit dem Hinweis der REWE Gruppe, dass man mit einem großen Markt am Recklinghäuser Tor als REWE Gruppe in Dorsten ja ausreichend vetreten sei. Vom Lippetor hörte man damals, dass in Kürze ein Inter-Spar-Markt eröffnet würde und dass die KIK-Ansiedlung im Erdgeschoss ja auch nur eine Übergangslösung sei und ein hochwertiger Mieter folgen würde… In Dorsten sind viele Entwicklungen hausgemacht und danach werden andere Verantwortliche gesucht und frühere Entscheidungen verteufelt (Lippetor). Wer glaubt eigentlich noch an den Bau von Mercaden, geschweige denn an dessen Erfolg??? Was wird aus dem Areal am Brauturm? Was ist mit dem Wulfener Mark? Der Harsewinkel wird durch das Zechengelände ausgetrocknet… usw.“
